התחדשות עירונית https://www.engelinvest.co.il/ מהווה אבן יסוד בנוף הבנייה בישראל כבר למעלה משני עשורים, כאשר תמ"א 38 משמשת כאחת היוזמות המשמעותיות ביותר בתמיכת הממשלה. התוכנית, שהושקה בתחילה בשנת 2005 כתגובה לסיכונים סיסמיים, נועדה לחזק מבנים מזדקנים תוך מתן תמריצים כספיים ליזמים למודרניזציה של אזורי מגורים. עם זאת, עם שינויי חקיקה, תנאים כלכליים משתנים ומדיניות עירונית מתפתחת, בעלי נכסים ויזמים רבים תוהים האם תמ"א 38 היא עדיין תוכנית בת קיימא ומועילה בשנת 2025.
סקירה קצרה של תמ"א 38
תמ"א 38 (תכנית מתאר ארצית 38) הוצגה במקור כמסגרת לחיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 שלא עמדו בתקנים המודרניים לעמידות בפני רעידות אדמה. כדי לעודד השקעות פרטיות, הוענקו ליזמים זכויות בנייה נוספות המאפשרות בניית קומות חדשות, הרחבת דירות ושדרוג תשתיות בתמורה לחיזוק המבנים הקיימים. במהלך השנים, הופיעו שני דגמים עיקריים של תמ"א 38:
- תמ"א 38/1 דגם זה מתמקד בחיזוק המבנה הקיים תוך הוספת קומות ושיפור שטחים משותפים.
- תמ"א 38/2 דגם זה מאפשר הריסה מלאה של המבנה הישן, והחלפתו בבניין חדש ומודרני עם יחידות מגורים נוספות.
שינויי חקיקה וסיום תמ"א 38
בשנת 2019 הודיעה ממשלת ישראל על תוכניות לבטל את תמ"א 38 בהדרגה עקב חשש מחוסר יעילות בתכנון עירוני, עומס תשתיות ומעורבות עירונית לא מספקת. התוכנית הסתיימה רשמית בשנת 2022, מה שהותיר יזמים ובעלי נכסים רבים בחוסר ודאות לגבי פרויקטים חלופיים להתחדשות. במקומו צצו אסטרטגיות חדשות להתחדשות עירונית, לרבות פרויקטים בהובלת עירייה ויוזמות פינוי-בינוי (פינוי ובינוי), המציעות פתרונות תכנון עירוניים מקיפים יותר.
למרות שתמ"א 38 כמסגרת לאומית הופסקה מבחינה טכנית, פרויקטים שקיבלו אישור מוקדם לפני המועד האחרון עדיין מתקדמים. יתרה מכך, חלק מהעיריות התאימו גרסאות מקומיות של יוזמות דמויות תמ"א, מה שמבטיח שהחיזוק והפיתוח יימשכו תחת הנחיות מתוקנות.
האם תמ"א 38 עדיין רלוונטי לשנת 2025?
תמ"א 38 אמנם אינה עוד מדיניות לאומית פעילה, אך השפעתה על נוף ההתחדשות העירונית של ישראל נותר משמעותי. פרויקטים רבים שאושרו לפני סיום התוכנית עדיין בבנייה, והעיריות ממשיכות ליישם התאמות מקומיות של התוכנית. עבור בעלי נכסים ויזמים, הבנת הסביבה הרגולטורית המתפתחת היא חיונית בקביעת הגישה הטובה ביותר לפרויקטים של התחדשות עירונית.
ככל שערי ישראל ממשיכות לצמוח, ההתמקדות עוברת לתכנון עירוני הוליסטי ולא לחיזוק מבנים בודדים. בעוד תמ"א 38אולי כבר לא הכלי העיקרי לפיתוח מחדש, מורשתה העיקרית של התוכנית סללה את הדרך לתוכניות התחדשות מקיפות יותר, ממוקדות תשתיות, שמטרתן ליצור סביבות עירוניות מקיימות, מודרניות וגמישות.
אתגרים בעידן שלאחר תמ"א 38
בעוד שתכניות התחדשות עירונית חדשות מציעות פתרונות מבטיחים, הן מגיעות גם עם אתגרים. המעבר מתמ"א 38 לפרויקטים בהובלת העירייה יצר אי ודאות לגבי לוחות זמנים לאישור, מקורות מימון ותהליכי רגולציה. בנוסף, בחלק מהערים יש דרישות תכנון מחמירות יותר, מה שמוביל לעיכובים בירוקרטיים ולקושי להבטיח עניין של מפתחים.
דאגה דחופה נוספת היא עתידם של מבנים שאינם מתאימים לפרויקטים רחבי היקף של פינוי-בינוי. מבנים ישנים רבים עדיין דורשים חיזוק סיסמי, וללא מסגרת לאומית כמו תמ"א 38, בעלי נכסים חייבים כעת להסתמך על יוזמות עירוניות או מימון פרטי כדי להבטיח שהבניינים שלהם בטוחים ועומדים בסטנדרטים המודרניים.
